Fastlege

Leie av lokaler

Areal

Det må klart fremgå av avtalen hvilke avtaler man leier, og derigjennom har eksklusiv bruksrett til. I tillegg må det fremgå hvilke fellesareal som leietaker har rett til å bruke. Den eksklusive bruksretten innebærer at utleier som hovedregel ikke skal ha tilgang på lokalene uten etter avtale fra leietaker. I noen kontrakter vil utleier sikre seg adgang for nødvendig vedlikehold eller utbedring av skader. Dette er rimelig, men det bør avtales at dette i størst mulig grad skal gjøres etter avtale med leietaker. Dette er særlig viktig for legekontor som oppbevarer sensitiv informasjon om pasienter, samt medisiner. Muligheten for fremleie og overdragelse av leiekontrakten må reguleres. Det siste er viktig for å sikre at leiekontrakten kan overføres ny lege ved overdragelse av praksis.

 

Varighet og oppsigelse

Lengden på leiekontrakten og muligheten for oppsigelse er sentrale deler av avtalen. Lengden av leieforholdet reguleres enten ved at det avtales en start og sluttdato, såkalte tidsbestemte avtaler, eller ved tidsubestemte avtaler som løper til de sies opp. Dersom det ikke avtales eksplisitt vil tidsbestemte avtaler ikke kunne sies opp. Det er derfor viktig at det vurderes å ta inn en bestemmelse om rett til oppsigelse for partene. Jo lenger tidsrom avtalen er inngått for, jo større er behovet for en oppsigelsesadgang. Det kan likevel være hensiktsmessig å foreslå at kontrakten skal være uoppsigelig i et gitt tidsrom for å bidra til forutsigbarhet.

Pris- og husleieregulering

Leiekontrakten må videre regulere pris, betalingsintervaller og betalingsmåte. I kontrakten bør det også stå klart hva som inngår i leieprisen, for eksempel strøm eller utstyr. I tillegg til betaling for de utleide lokalene, kreves ofte dekket fellesutgifter. Det anbefales at leietaker krever at utleier fremlegger budsjett og/eller regnskap som viser hva felleskostnadene vil beløpe seg til. Ved avtale om a-konto betaling, bør det være rutiner for avregning, herunder at det fremlegges regnskap for de faktiske kostnadene. Leieprisen kan som utgangspunkt ikke endres eller justeres med mindre dette er avtalt i kontrakten. Det er vanlig å avtale at leieprisen justeres i henhold til konsumprisindeksen, dette er også i henhold til husleielovens system. Partene står fritt til å avtale annen regulering, det viktige er at avtalen sikrer forutsigbarhet.

Endringer i lokaler, vedlikehold, etc.

Det er viktig at partene blir enig om i hvilken stand lokalene skal leveres ved leieperiodens start. Dette vil være avgjørende for hva leietaker kan kreve av utleier, og vil være utgangspunkt for eventuelle mangelskrav. Ved behov for endringer i lokalene må det avtales hvem som har ansvaret for dette. Leiekontraktene bør også regulere retten til å gjøre endringer i lokalene underveis leieperioden, og i hvilken grad leietaker er pliktig til å endre lokalene tilbake til den stand den var ved inngåelse av kontrakten. I næringsleiekontrakter er ofte store deler av vedlikeholdsansvaret lagt på leietaker. Som hovedregel har likevel utleier ansvar for utvendig vedlikehold, samt vedlikehold av fellesareal. Innvendig vedlikehold vil leietaker som regel ha ansvaret for, det omfatter også faste innretninger, vinduer og gulv. Vi ser at det i noen tilfeller tillegges leietaker ansvar for vedlikehold av innretninger som utleier nok vanligvis har ansvaret for. Dette gjelder for eksempel ventilasjonsanlegg og elektriske anlegg. Det anbefales ikke at leietakere påtar seg ansvar for anlegg eller innretninger som er en del av bygget som sådan, og som regelmessig benyttes av andre leietakere. Uansett må disse bestemmelsene gjennomgås grundig slik at leietaker er klar over ansvaret som følger av kontrakten. 

Husleieloven er å finne på http://www.lovdata.no